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二手房买卖合同常见纠纷处理意见及法律风险防范

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发表于 2011-12-29 10:12:47 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
内容提要  近年来,二手房买卖纠纷频繁出现,在司法实践中,由于不同裁判者对二手房买卖纠纷有不同认识,导致同类案件的处理结果也不完全相同。本文通过常见的二手房买卖合同案例中出现的法律问题进行探讨,提出笔者对典型案例的处理观点以及相应法律风险防范意见。. q" S- |" W- \: f% ^: E; H1 m1 w
关键词  二手房 纠纷处理 法律风险防范
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9 ~" y; H( j3 t房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,房地产市场的健康发展对促进我国国民经济发展、维护社会和谐稳定具有重要意义。近几年,随着我国的房地产行业迅速发展,房价不断上升,不少购房者对于持续高价的一手房只能“望房兴叹”。于是,买一套相对廉价的二手房便成为许多人的选择。在二手房的交易中,由于市场行情不断变化,国家为稳定房价也逐步出台相应的政策,买卖双方在对房价波动引发的利益冲突进行博弈过程中,违约甚至悔约的事件频频出现。为了减少不必要的二手房买卖纠纷,有必要搞清在二手房交易中涉及的法律问题。下面笔者结合实践中的案例,就二手房买卖中出现的主要法律问题的处理意见以及相应法律风险防范谈谈自己的看法。7 J/ P2 m6 Q! o! d" A: K) B
一、购房人申请按揭额不足时能否要求退定金4 e  J1 z6 v$ P& t3 `$ i
案例一:甲通过某中介公司与乙签订《房屋买卖合同》,约定:甲向乙购买A处房屋一间,房款70万元,其中2万元为定金,33万元是首期款,余款通过银行按揭支付,银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由甲在递件成功后、缴交税费前与首期楼款一并支付乙。合同签订后,甲向乙支付定金2万元。在合同履行过程中,甲称当时中介人员保证该房屋可以贷款35万元,现国家住房商业贷款政策发生了重大变化,造成该房屋无法贷款35万元,导致甲无法继续履行合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,甲请求乙退回定金2万元。甲在该案的请求最终不能得到支持。
, O, L+ w* t: O- ?笔者认为,案例一中的甲的请求不能得到支持,原因之一是其对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》误解造成的。目前我国的商品房的流转划分有两类,一类是房地产发开发企业与购房人订立的买卖合同,俗称“一手房买卖合同”。另一类是出卖人购买的商品房后再次转让给购房人的合同,俗称“二手房买卖合同”。[1]从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”的规定来看,一手房买卖合同特征为:1.出卖人是特定的,必须是房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建成的现房或者在建期房,而该案所涉案合同是二手房买卖合同。与一手房买卖合同相比较,二手房买卖合同的特征为:1、出卖人是不特定的,既可以是法人也以是公民个人;2.标的物不是由出卖人建设的,而是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的。由于一手房的出卖人与二手房的出卖人存在上述明显区别,买受人在办理按揭贷款时,出卖人承担相应的义务也是不同的。在一手房买卖合同中,按揭贷款是由开发商向商业银行提出贷款申请,给开发商的顾客即购房人以资金购买开发商的商品房,购房人所购的商品房作担保贷款的抵押。同时,开发商也以自己的信誉向贷款商业银行保证买房顾客按期清偿贷款,并为该贷款承担无限连带责任,换言之,一旦购房人不能按期清偿银行的贷款本息时,需由开发商向商业银行负责清偿。[2]而在二手房买卖合同中,按揭贷款是由购房人自行向商业银行提出申请的,实践中,购房人往往是委托按揭公司代为申请的,出卖人到商业银行表示同意出售房屋给购房人,在办理房屋过户手续后,购房人所购的房屋则作为担保贷款的抵押,出卖人仅协助购房人到商业银行办理按揭贷款手续,并不保证购房人的贷款。因此,只要出卖人履行协助义务,陪同购房人到商业银行签署相关文件,表示同意将房屋售于购房人,能否申请购房人所预期的贷款额度则与出卖人无关。通过上述分析,不难发现,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人”规定,不能够在本案中适用。
# V4 {( t9 ~* w5 [( F3 J另一方面,在甲、乙之间的房屋买卖合同已明确约定,银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由甲于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给乙。甲在签署该合同时应当合理预见到有可能出现银行不同意将双方约定的应付楼价余款35万元(总房款70万-定金2万-首期房款33万=应付楼价余款35万元)足额贷款给乙的情形,当银行实际贷款额不足以支付应付楼价的余款时,根据上述合同约定,甲理应将余额补足,同首期款一并支付给乙。由此可见,银行能否同意足额贷款35万元给甲并非房屋交易的必要条件,甲主张因国家住房商业贷款政策变化导致涉案房屋无法贷款35万元,而拒绝房屋继续交易的理由不成立,根据定金罚则,甲方无权要求乙方退还2万元定金。- i" d: ]: L" g5 U- v1 h; `/ b
值得注意的是,在本案中,甲主张当时中介人员保证该房屋可以贷款35万元,并提交一份甲与中介人员签订的所谓的《补充协议》作为证据,但甲与乙签订房屋买卖合同中并未显示上述《补充协议》的内容。对此,笔者认为,中介公司作为居间人,其主要工作是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。在未经授权的情况下,中介公司及其工作人员无权代表一方当事人就合同标的、合同价款、付款方式、履行期限等重要合同条款向另一方当事人作出任何承诺。但是,在实践中,基于中介公司拥有丰富的房屋买卖专业知识以及房屋买卖的实践经验,买卖双方当中一方当事人在中介人员提供订立合同的媒介服务时,极有可能会相信中介公司的“推荐”、“保证”、“承诺”,而这些“推荐”、“保证”、“承诺”一旦涉及到对方当事人的权利、义务,这些“推荐”、“保证”、“承诺”则应写到买卖双方合同中,并不能简单相信中介人员的意见或者仅与中介人员的签订补充协议,否则,在纠纷发生后,这些“推荐”、“保证”、“承诺”均不能对抗对方不知情的抗辩意见。以本案为例,如果甲的资金确实不足,若银行不能贷款35万元,甲不可能有足够的资金购买乙方的房屋,甲在签订合同时,就应在房屋合同要求加入“若银行不能提供35万元的按揭贷款,甲有权终止合同”之类条款约定,以减少银行不能提供足额贷款时所引发定金损失的风险。, V/ W! s4 j, H6 W- C
二、购房人买了“凶宅”后能否要求退房4 ]# c1 |2 Q5 }- Q0 Y# y
案例二:某房产中介公司的业务员向甲推荐了乙的一套房子,并陪同甲实地察看了乙的房子。甲对这套房子的面积、户型、楼层、朝向、价格等都比较满意。之后,甲便携带购房定金在中介公司同乙签订了购房合同。双方很快办结了该套房子的交接手续和过户手续。该房屋邻居在甲方入住不久就告诉甲该套房子是“凶宅”,甲遂以乙隐瞒真相为由坚决要求退房。甲在该案的请求最终不能得到支持。3 R7 B6 f5 R, K7 `3 |
在二手房交易中,有不少的购房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而发生纠纷,由于法律没有明确规定的“凶宅”问题,因此,在司法实践中如何适用法律是裁判者面临的一个难题。就笔者所搜集的相关案例来看,不同的仲裁机构与法院对“凶宅”纠纷意见不一,最终的裁判也各不相同。一种意见认为,“凶宅”之说纯属封建迷信,不受法律所保护,出卖人没有告知“凶宅”的事实不影响购房人的使用。况且,所谓的“凶宅”,其本身是符合使用条件,也符合合同的目的。因此,“凶宅”与正常房屋无异,可以满足购房人使用。购房人要求退房的理据不足,不应得到支持。第二种意见则认为,“凶宅”是民间的习俗,这种习俗是善良风俗的一种,其内在精神与社会公德是互通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德,也损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定,出卖人与购房人签订的房屋买卖合同无效。购房人要求退房应得到支持。第三种意见认为,“凶宅”是一种民间习俗,从我国现时的国情来看,鉴于普遍观念和风俗习惯,一般人对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳,是客观存在的现象。若出卖人故意隐瞒这一事实,则明显构成欺诈,依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定,买卖双方所签订的房屋买卖合同是可撤销的合同。购房人可以依法到人民法院或仲裁机构申请撤销双方签订的房屋买卖合同,从而达到退房的目的。[3]
& ]' M( X$ R7 H2 I0 K3 `对此,笔者认为,案例二争议焦点在于出卖人对出售房屋曾经发生过凶杀案件或非自然死亡事件是否有告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款 “当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务” 规定,因此,凡是与合同标的紧密相关,可能影响买卖双方决定的事实均应当如实告知。毫无疑问,出卖人必须要向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等,并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼、仲裁等情况。况且,上述信息可以通过实地考查和到房管部门查册就可以发现房屋是否存在交易瑕疵。而对于与房屋居住条件无关的信息,出卖人则没有义务主动告知。# c& {% K$ X- j
至于“凶宅”信息,法律确实并未明确规定属出卖方应尽的告知义务。但是,忌讳“凶宅”是我国民间传统,同时也是社会上一种善良无害的风俗。这种风俗长期存在于我们现实的社会习惯中,躲避恐惧,是每个人的本能和权利,“凶宅”显然会影响购房人的居住心理,也基于这一原因,使得房屋的价值在客观上受到了贬值的影响。因此,不应简单地将“凶宅论”归于迷信的范畴,更不应通过法律来排斥这种民俗习惯。对于该类案例,裁判者可以根据实际情况作出相应的判断,若出卖人以明显低于市场价格出售房屋的,可以看出购房人对于房屋属“凶宅”是知道或者是应当知道,购房人仍然愿意购买房屋,这显然是默视“凶宅”信息,并愿意承担对此类房屋的交易风险,其后购房人仍以“凶宅”信息未批露为由申请撤销合同,这就不应得到支持。反之,若出卖人若仍以市场价格出售房屋的,甚至于以略高于市场价格出售房屋,从而使购房人误认为所购房屋是正常房屋而交易,甚至于向购房人保证房屋并非“凶宅”等。此时,裁判者通过对出卖人与购房人的真实心态分析,不难发现,购房人之所以愿意购买“凶宅”是因受欺诈,基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。若购房人知道该房屋为“凶宅”,在一般情况下,是不可能购买该房的;而对于具有这种重大瑕疵的合意,法律需要对其干预以平衡当事人的权益,具体而言,就是通过赋予受损害当事人撤销权,由购房人自行作出其认为有利的决择。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定。对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实施的欺诈行为,享有撤销权的购房人可以向法院或仲裁机构申请撤销该买卖合同,使合同最终归于无效,从而达到购房人要求退房的目的。7 g0 I( d9 m1 ]1 q+ m
鉴于目前司法实践对于“凶宅”问题的认识不一,裁判结果也差别太大。此外,对“凶宅”进行定义以及购房人要提交证据证明争议房屋属“凶宅”也存在相当大的困难,一旦裁判者认为房屋当中没有发生非正常死亡或严重刑事案件,这还可能从根本上否定了“凶宅”事实。退一步讲,即使裁判者确认“凶宅”的事实,并接受购房人在不知情的情况下购买“凶宅”享有撤销权的意见,购房人也需要在一年除斥期间内提起讼诉或申请仲裁。因此,一旦购房人购买了“凶宅”,将是一件很麻烦的事情。从购房人角度来看,为了日后避免不必要的麻烦,购房人在购买二手房时,应首先尽量多方探听出卖人出售的房屋中是否发生过不幸事件,此外,还可以到辖区的派出所了解和将其购买房屋地址作为关键字在互联网当中搜索。若当所购房屋明显低于市场价格时,购房人更应提高警惕。同时,购房人可以要求出卖人在房屋买卖合同中约定信息披露条款,例如“出卖人保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致购房人心理不安的严重情况。若购房人发现房屋中曾经发生过上述情况而出卖人未曾予以书面披露,购买人有权解除合同并要求出卖人赔偿10万元”之类的合同条款。这样的约定可以督促出卖人认真考虑隐瞒“凶宅”事件的风险,也可以让购房人在发生纠纷后处于有利地位。
! r! J1 i0 x# {三、夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同是否有效! E* D0 l$ ]$ t+ I$ q% x0 }
案例三:甲通过某中介公司与乙签订房屋买卖合同,约定:甲向乙购买A处房屋一间,房款50万元,甲、乙签字当日,甲当场支付了购房的全部价款,此后,甲多次催促乙依约交付房屋和协助办理房屋产权过户手续。乙则以A处房屋为夫妻共同财产,其妻没有在转让协议上签字为由,主张房屋买卖合同无效,拒绝交房以及办理协助过户,此后,甲依据仲裁条款提出仲裁申请,请求甲交付房屋并协助办理房产权过户手续。经查,上述房产只登记甲名下,仲裁庭最终认定合同有效,裁决乙继续履行合同义务,向甲交付房屋和协助办理房地产权证。! o% g6 y6 T1 f  d
目前司法实践中对于夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同是否有效也存在两种不同意见。一种意见认为,夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同,签名一方有可能会损害其配偶的利益,故在其配偶提出异议时,不应认定合同是有效的;另一种意见认为,夫妻之间有互为代理权利,签名一方可以代表另一方处分权利,因此,应认定合同为有效的。
* G# L2 ?, M9 P1 x5 B; V3 Y; ?. L7 F9 p对此,笔者认为,购房人在一般的情况下难以得知夫妻签名一方是故意损害其配偶的利益而签订合同。另一方面,由于不动产的标的往往较大,以夫妻之间有互为代理权利理由来认定合同的效力是也不合理的。对于夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同是否有效的关键在房屋究竟登记在那一方的名下。众所周知,不动产物权以登记为公示,因此,若房地产权证是记载夫妻二人的名下或者记载在非签合同一方名下,考虑购房人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在夫妻二人的名下或者在非签合同一方名下时,在购房人仅与夫妻中一人订立房屋买卖合同,而且在签名一方未取得其配偶的授权下,此时,不能轻易认定购房人为善意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的,该合同有效”。因此,在未取得出卖人的配偶同意的情况下,上述情况中所签订的房屋买卖合同的效力待定。若出卖人的配偶最终拒绝追认合同的效力,则该合同不能作有效处理。反之,如果房屋仅登记在夫妻其中一人,该《房屋买卖合同》由登记的权利人签名。考虑到购房人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定。在房地产交易过程中,购房人有理由相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的所有权人,其有权处分房地产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚,转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。事实上,购房人也难以核查上述信息。若将审查义务强加于购房人将不利于鼓励交易,也将增加不必要的交易成本。在现代社会经济生活中,维护交易安全是法律所追求的价值目标。因此,在这情况下,认定房地产买卖合同有效为宜,若因此损害到出卖人的配偶的利益,出卖人的配偶可向出卖人请求赔偿损失。在案例三中,由于该房是只是登记在乙一人的名下,也没有其它证据证明甲乙在签订合同有恶意串通损害乙配偶的情况,应认定合同有效。甲付清房款后,其请求乙交付房屋和办理过户是合理的。* o/ n, X3 b# T% p" Y* E4 o1 ^& M
当房价逐渐上升时,基于利益的驱使,出卖人在履行合同的过程中为争取最大利益常常提出各式各样的反悔理由,其中以夫妻双方只有一方签名,另一方事后不同意而主张合同无效的理由较为常见。同时,如果在购房人采取按揭付款或者转按揭付款的情况下,按照广州市各商业银行目前的操作,若出卖人已婚,还是需要夫妻二人共同到商业银行处当面签署有关的法律文件。为避免日后的麻烦,购房人最好还是要求出卖人的配偶在合同中签名或者要求出卖人的配偶出具同意出售房屋的函。同时,尽量缩短从签约到房屋过户的时间。
2 e# T" L/ s9 d8 ~* E# c/ o四、出卖人在未取得房产权证就出售房屋的合同是否无效
4 e/ E8 w! f  V6 d$ U5 q案例四:拆迁公司将建设回迁房交付给甲后,一直未为甲办理房地产权证,此后,甲与乙通过某中介公司签订房屋买卖合同,甲将回迁房出售给乙,乙交纳首期款后可入住,余款待甲方取得《房地产权证》并与乙方办理过户手续后再支付。乙依约交付首期款后,对回迁房进行装修后入住数年,甲突然提出,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项和《城市房地产转让管理规定》第七条第(六)项之规定,未依法登记领取得权属证书的,房地产不得转让,因此,双方之前签订的房屋买卖合同无效,乙应当退回房屋给甲。乙不同意,并认为甲是因为房价上涨而提出合同无效的。双方酿成纠纷。甲遂提出仲裁申请,请求乙退房。该仲裁请求最终未得到支持。5 i# ?. }1 ~  P
目前司法实践中对于未取得《房地产权证》的情况下所签订的房屋买卖合同是否有效也存在两种不同意见。一种意见认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定为法律的强制性规定。甲乙签订房屋买卖合同时,甲尚未所售房屋的产权证,故该合同已违反了法律的强制性规定。根据合同法的相关规定,该合同即为无效合同。另一种意见认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》制定于1994年,而房地产市场包括二手房市场近些年来发展极为迅速,对于一些房屋产权肯定能够办理下来,仅是囿于房产管理部门或其他非因售房人的原因暂时未能办理下来的个人售房者出售房屋的行为,应予准许,不宜严格适用上述法律规定。[4]
; J1 H: o. k8 W! N1 T0 [' |' e笔者认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》颁布后,理论界对于开始研究对强制性规范进一步区分。王利明教授认为,对强制性规定进一步区分为效力规定与取缔规定是有必要的。我国法律、法规确定了大量的强制性规范,但违反这些规定是否都导致合同无效?从法律的强制性规定来看,有的只是规定法律强制性规定应当受到处罚,有的则明确规定违反法律的前者性规定不仅受到处罚,还将导致合同无效。这就有必要区分效力规定与取缔规范。划分标准,第一,法律、法规明确规定违反强制性将导致合同无效或者不成立的,该规定属于效力规定。第二,法律、法规虽然没有明确规定违反强制性将导致合同无效或者不成立的,但违反该规定以后若使合同继续有效,将损害国家利益和社会公共利益,也应当认定为该规范属于效力性规定。第三,法律法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的,违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人的利益,在此情况下,该规范就不属于效力规范,而取缔规范。[5]而司法实践中,则基本上将强制性规范分为效力性规范与管理性规范,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。上述司法解释首次明确阐明了“强制性规定”的真实含义,即强制性规定仅指效力性强制性规定,不包括管理性规定。这种阐明对实务大有裨益,解决了是否合同违反强制性规定就简单机械地认定一律无效的争论。就未取得权属证书的二手房交易而言,鉴于《房地产权证》是记载房地产权属状态的官方正式有效文件,未依法登记领证说明该房地产来源不清,归属不明,因此,一旦进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则,不利于市场秩序的维护,不利于对当事人合法权益的保护,从立法意图上看,《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题,该法第三十八条“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书……”的规定[6],应理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件。若不符合该条件时,房地产不得进行转让登记,但这并不表示对房屋转让合同的效力否定。也就是讲,上述法律规定属于管理性的规定,其目的是方便行政管理,而不是禁止或限制合同自由。违反这一规定,只产生房屋转让不能及时颁证或不能按期过户的结果,最终只会损害购房人的民事利益,并不直接损害国家利益。因为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是一种典型的管理性规范,而非效力性规范。综上所述,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,出卖人在取得《房地产权证》之前,其和购房人签订的房地产买卖合同有效。
4 ?2 _* f/ e: W0 w. @值得注意的是,虽然出卖人在未取得《房地产权证》前出售房屋所签订的合同是有效的,但是,购房人在房屋最终过户至其名下之前所承担的交易风险也是很大的,一旦出卖人取得《房地产权证》后并不及时告知购房人,反而凭记载其名下的《房地产权证》,将房屋以高价售予第三方,并办理交易过户手续。在一般的情况下,若房屋已过户到第三方的名下,而第三方又结清房款,购房人对于房屋的权利将难得到保证。除非购房人有证据证明第三方购买房屋并非出于善意,通过撤销第三方与出卖人的房屋买卖合同方式使第三方与出卖人签订的买卖房屋合同归于无效,从而另行主张房屋权利。因此,对于类似情况,购房人要减少其合法权益受到侵害风险,则应当在合同中应特别加重出卖人“一房二卖”的违约责任。这样的约定可以督促出卖人认真考虑“一房二卖”甚至“一房多卖”的违约行为的风险,一旦纠纷发生,购房人则得到更有效更直接的保护。
) \3 M0 \  ]/ H4 E" C/ W& q" s* }五、买卖双方为减少税费而签订阴阳合同的效力
0 t2 t* k. |! B' Q; \8 u案例五:甲将其拥有的某处房屋一间出售给乙。为了逃避税费,两人商定签订A、B两份房屋买卖合同。A合同约定的交易价格为50万元,为了在办理产权过户手续时少交税费,双方在B合同约定的交易价格为30万元。同时,A合同约定:B合同交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的B合同是为了应付办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式合同,不具有法律效力。A、B两份合同签订后,乙仅向甲支付了30万元购房款,办理了产权过户手续,并按照30万元的房屋价格缴纳了有关税费。按照A合同约定,乙本应在取得《房地产权证》三天内付清。但此后,乙一直拖延支付余款,经甲多次索要未果,遂酿成纠纷。乙便提出仲裁,经审理,乙要求甲支付余款20万元的仲裁请求得到支持。7 w* c$ X# B* }' a0 i! `
笔者认为,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定,当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。这是我国首次关于“阴阳合同”(又称“黑白合同”)的相关规定。对于二手房买卖中“阴阳合同”,在目前的法律、司法解释则并未明确规定,因此,其效力应依据《中华人民共和国合同法》关于合同效力相关规定予以判定。在二手房交易中所出现的“阴阳合同”,是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式,一份用于房产交易中心备案,一份用于双方当事人履行的,其中用于房产交易中心备案的合同则称为“阳合同”(又称“白合同”),其价格或其他条件并不是双方的真实意思,而是用于少纳税费或出于其他目的;对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同”(又称“黑合同”),则可能是书面或口头,是当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格,反映了双方的真实意思。在本案中,A合同则为“阴合同”,B合同则为 “阳合同”,双方签订“阴阳合同”的目的是为了规避国家税收,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条 “有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的” 规定。鉴于甲乙双方签订B合同是通过合法形式掩盖非法目,并损害了国家的税收利益,故应属于无效的合同,从行为开始时就没有法律约束力,不发生法律效力。而另一份合同约定房价50万元的A合同则是双方当事人真实履行合同,双方之所以有纠纷是由于只是由于买方对欠款20万元拖欠不付,才引发纠纷。故该份50万元房价的合同具有法律效力,
4 ~) }8 c: X6 b0 |" i0 J6 V# E就目前的二手房交易状况来看,买卖双方常常会签订“阴阳合同”,以此来规避国家税费。“阴阳合同”签订后,有部分人可能侥幸蒙混过关,真正反映当事人直接意思表示的合同大多都存在未经登记,更有甚者双方直接意思表示的合同只是口头约定,一旦购房人恶意反口,要求卖方按低价出售房屋,双方很容易就会出现纠纷,即使通过诉讼或仲裁打官司,这也必然致使出卖人支出了大量时间、精力等成本,因此,二手房交易中,建议不要签订“阴阳合同”。此外,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,一旦双方发生纠纷,行政主管部门在得知真相后,若属于一般偷税行为,行政主管部门有权给予罚款等行政处罚;若偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。对于买卖双方都是得不偿失的。, u: J- L1 G2 m( c
六、结束语
+ U8 ?& d# Z) e: `. z$ c$ Z# F二手房买卖合同交易风险产生的原因是多种多样的,市场行情的变化是诱发风险的客观因素,同时,二手房交易往往是中介公司促成的,买卖双方在此之前相互之间并不认识,在某种程度上讲,无法避免纠纷的发生。因此,买卖双方在签订合同前应当到房管部门了解交易流程,不应简单将中介公司所制作好的格式合同作为二手房买卖合同,根据自身需要进行明确约定。

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